Cuộc chiến nhà cửa


Đọc một số bài mục nhà cửa của Tàu Nhanh, mình viết comment dài ơi là dài mà chưa kịp send thì có điện thoại, loay hoay thế nào mất hết😀 Không tức, viết lại ở note:

Đây, bài gốc, Có nên vay 500tr mua nhà 1 tỉ 50 tr?? và một bài bình luận, Mua nhà 1 tỉ vay 500tr dễ bị đứt gánh giữa đường. Bài của chiên da YD như sau:

© Copyright 2010 CorbisCorporation

(hí hí)

Theo bài bình luận, có 2 phương án (PA):

PA1: Mua ngay, vay 500tr.

PA2: 3 năm nữa hẵng mua.

Với tất cả dữ liệu của bài gốc, YD cũng thử làm tính trở lại để kiểm tra cách tính của bài bình luận (!). Nói chung là cách tính của YD khó hiểu hơn, nhưng … giải quyết được vấn đề của PA2 triệt để hơn. (Và như vậy tựa bài không còn là “đứt gánh giữa đường” mà sẽ là gì, thì cuối bài YD tiết lộ vậy).

Với PA1, ngày xưa YD cũng từng mua (cái nhà đang ở). Dù thời đấy không ai hướng dẫn, YD cũng đã tự làm bảng XL để tính hàng tháng trả lãi trả gốc thế nào, trong 10 năm ròng mỗi tháng trả tiền ra sao. Thời đấy lãi suất là 1.25%/ tháng (tức 18.75%/ năm, cũng khá khủng nhỉ) YD vay 70% giá trị của căn nhà, trong 10 năm. Sau đấy chỉ mất 20 tháng để YD trả dứt luôn cả gốc lẫn ngọn, nói chung là giai đoạn mua nhà “ghê sợ” đã qua rồi! (Bữa nào kể lại sự vụ này). Để cho dễ dàng hơn trong cách tính, YD giả thiết rằng có 1 “gói” sản phẩm tín dụng (nghĩa là, có bank chịu cho vay) trả lãi lẫn gốc 1 số tiền đều đặn hàng tháng (đặc biệt hữu ích với người làm công ăn lương và không có thêm thu nhập). Giờ ta sẽ tính số tiền cần phải trả hàng tháng; để cho dễ dàng, YD tính tất cả các số theo đơn vị thời gian là năm.

Ta sẽ nhập vào một ô bất kỳ của chương trình excel (XL) công thức:

=PMT(15%,10,500000,0,) (để dễ cho bạn, bạn có thể copy nguyên dòng này dán vào 1 ô bất kỳ của bảng tính XL, sau đó thay đổi thông số theo như nguyện vọng của bạn và hướng dẫn dưới đây)

15% là lãi suất theo kỳ, ở đây là theo năm, theo giả định của đề bài. Trong XL thì là chữ Rate của hàm PMT.

10 là số năm định vay/ trả. (nper)

500,000 là số tiền được cho vay. (pv)

0 là số tiền của tương lai, (fv), nghĩa là đến hết 10 năm thì số nợ còn bằng 0.

(type) thì để trống, máy sẽ mặc định là trả tiền cuối kỳ.

© Copyright 2012 CorbisCorporation

Máy sẽ chạy trong nháy mắt ra con số $-99,626. Bỏ qua ký tự $, cũng như dấu âm (mà có nghĩa là ta “chi tiền ra”), ta thấy tổng số tiền phải trả trong 1 năm là 100 triệu, nếu muốn vay trong 10 năm. Tương tự ở công thức trên, ta đổi lại nper=20

=PMT(15%,20,500000,0,)

thì số tiền phải trả hàng năm tương ứng 80 triệu.

NHƯ VẬY, KẾT LUẬN LÀ KHÔNG THỂ ĐỦ KHẢ NĂNG VAY ĐƯỢC TIỀN MUA NHÀ. (Ở đây đã bỏ qua yếu tố vay được 50tr của người thân ở quê để mua nhà, bỏ qua yếu tố lãi suất biến động, và đặc biệt, chi phí nuôi con mỗi ngày một gia tăng theo lạm phát và số tuổi lớn lên của con).

© Copyright 2010 CorbisCorporation

Với PA2, kết quả phép tính của YD cũng gần giống như của bài bình luận.

* Tiền tiết kiệm hiện có 500tr, sau 3 năm sẽ thành ~630tr (=500trx(1.08)^3)

* Tiền tiết kiệm thêm, 4.5tr/ tháng, sau 3 năm sẽ thành ~182tr. (công thức excel

=FV(8%/12, 36, -4.5,0,). Dấu trừ ở số 4.5 vì hàng tháng phải “bỏ ra” để nộp vào ngân hàng.

* Tiền thuê nhà, giả sử mỗi năm tiền thuê nhà tăng 10%. Sau 3 năm sẽ tốn số tiền thuê nhà la 2-99tr (dấu trừ vì phải mất tiền trả ra)

Tổng, số tiền sau 3 năm là 713tr. Giả sử giá nhà vẫn y nguyên, các lãi suất vẫn không đổi, thì gia đình nhà người kia phải vay thêm 337tr nữa để mua căn nhà “trong mơ” đó. (337tr=1,000tr-713tr).

Tương tự, ta cũng tính ra được là nếu vay trả tiền trong vòng 10 năm hay 20 năm thì sẽ phải trả hàng năm lần lượt là 67 tr và 54tr. Các công thức XL lần lượt sẽ là

=PMT(15%,10,337,0,) và

=PMT(15%,20,337000,0,)

Kết luận của YD: NẾU SAU 3 NĂM NỮA MÀ TIỀN LƯƠNG TĂNG SAO CHO CÓ KHẢ NĂNG THANH TOÁN 54TR/ NĂM HOẶC 67TR/ NĂM THÌ CÓ THỂ ĐỢI 3 NĂM SAU MUA NHÀ. CÒN KHÔNG THÌ … YD CŨNG CHƯA BIẾT CÓ LỜI KHUYÊN GÌ.

© Copyright 2010 CorbisCorporation

Tuy tình hình nhìn nhận cũng khá là bi đát, YD vẫn tin rằng gia đình người đang muốn mua nhà kia sẽ tìm được phương án phù hợp, bởi được ở trong những ngôi nhà tử tế là quyền lợi của mỗi người dân và trách nhiệm của chính phủ. YD hết sức chia sẻ với khó khăn của đồng bào mình.

© Copyright 2012 CorbisCorporation

(Bài kế tiếp chắc sẽ viết về hành trình mua sắm cái nhà này của YD?? Nó quả là một câu chuyện cũng dài dòng, và không có gì đáng tự hào. Chỉ là việc đến thì phải làm!) 

Thực hành Đạo đức của cải, YD bỏ thì giờ và sự bình an nội tâm tặng bài viết này gồm nhiều hướng dẫn tính toán cụ thể, dành cho những bạn nào có duyên đọc được và “ở trong chăn” để tự tính được những phương án dành dụm, chi tiêu, mua bán tài sản cho mình. Xin chúc cho toàn thể người dân VN đều có được cơm ăn áo mặc, nhà cửa vừa đủ theo nhu cầu của mình.

© Copyright 2012 CorbisCorporation

3 thoughts on “Cuộc chiến nhà cửa

  1. Pingback: Cuộc sống lững lờ trôi | Yendieu (TM)

  2. Pingback: Hạnh phúc- tiền đề của Bình an | Yendieu (TM)

  3. Pingback: LÀM SAO KIẾM TIỀN MỘT CÁCH TRONG SẠCH | Yendieu (TM)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s